Kiinteistö
Palvelut
- Myyjän ja ostajan avustaminen asunto- ja kiinteistökaupan ongelmien jälkiselvittelyssä ja oikeudenkäynneissä (mm. rakennusvirheet sekä kosteus- ja homeongelmat)
- Kiinteistöjen omistus- ja hallintajärjestelyt (kauppakirjat ja muut saantokirjat, vuokrasopimukset ja hallinnanjakosopimukset)
Tiivistä tietoa asunto- ja kiinteistökaupan ongelmien selvittelystä
Apunasi asunto- ja kiinteistöasioissa
Asunto- ja kiinteistöasioiden ongelmien selvittely on osapuolten kannalta inhimillisesti katsoen usein raskasta. Kyse on tavallisesti yksityishenkilöiden omasta kodista, johon liittyy suuret taloudelliset panokset. Siksi on järkevää luottaa näissä asioissa ammattilaisen apuun.
Lakimiehen asiantuntemuksesta on apua prosessin jokaisessa vaiheessa. Pienimmän riesan tietä kuljetaan silloin, kun käytetään oikeudellisia palveluja jo prosessin alkuvaiheessa päätettäessä mitä tutkimuksia kohteella tehdään. Kun tarpeelliset faktat saadaan esiin kerralla, päästään heti arvioimaan laajasti osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia. Tällöin mm. reklamointi pystytään kohdistamaan ja mitoittamaan kerralla oikein.
Hyvä ja kattava alkuselvittely tuottaa myös laadukasta todistelua mahdollista asian oikeuskäsittelyä varten. Ammatillisesti katsoen juttu on helpompaa ns. pitää kasassa, kun näyttö on selkeää ja rönsyilemätöntä. Asioiden selkeä esittäminen ja selkeä todistelu myös tuottavat oikeudenkäynnissä usein paremman lopputuloksen.
Asunto- ja kiinteistöasioiden oikeudenkäyntikuluihin on mahdollista saada korvaus kotivakuutuksesta. Valtion oikeusapu on myös joissakin tilanteissa mahdollinen
Seuraava teksti on kirjoitettu pääosin kiinteistöjen kannalta. Jos kyse on osakehuoneistosta, sovelletaan eri lainkohtia ja oikeuskäytäntöä, mutta päälinjat ovat samanlaiset.
Kiinteistön kauppa ja kaupan yhteydessä annetut tiedot
Lähtökohtana kiinteistöjen kaupassa on, että myyjän täytyy kaupan yhteydessä antaa ostajalle kaikki tiedossaan olevat kohdetta koskevat tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Tätä kutsutaan myyjän tiedonantovelvollisuudeksi.
Saman asian kääntöpuolena on ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. Se merkitsee, että ostajan tulee kohtuullisessa laajuudessa perehtyä ostettavaan kohteeseen. Ostaja ei voi kaupan jälkeen vedota sellaiseen kohteen vikaan tai puutteeseen, jonka hän olisi voinut ennen kauppaa kohtuudella huomata kohdetta tarkastaessaan.
Toisinaan ostaja havaitsee kaupan jälkeen ostamassaan kohteessa vikoja tai puutteita, joista hänellä ei kaupanteon aikaan ollut tietoa. Osapuolten oikeuksien kannalta merkityksellistä on silloin, oliko myyjä tietoinen kyseisestä viasta ja jos oli, niin miten myyjä oli kaupanteon aikaan täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa ja toisaalta oliko ostaja tarkastanut kiinteistön riittävässä laajuudessa.
Kuntotarkastus
Asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä teetetään tavallisesti kuntotarkastus. Siinä tehdyt ja raporttiin kirjatut havainnot tulevat myyjän ja ostajan tietoon. Ostaja ei siis voi jälkikäteen vedota kohteen vikaan tai puutteeseen, joka on mainittu kuntotarkastusraportissa.
Kuntotarkastuksessa voi myös tulla esiin tarve selvittää jotakin kohteen ominaisuutta tarkemmin. Tällainen lisätutkimussuositus voi kaventaa myyjän vastuuta kyseisestä asiasta tai toisaalta laajentaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta.
Joskus kuntotarkastuksessa jää havaitsematta kohteen vikoja tai puutteita, jolloin täytyy jälkikäteen arvioida, mikä merkitys vialla tai puutteella on myyjän vastuun kannalta.
Virhe kiinteistössä
Kun ostaja havaitsee kaupan jälkeen ongelmia kiinteistössä, kyse voi olla ns. virheestä. Kyseessä voi olla esimerkiksi kosteusvaurio, homeongelma, rakennusvirhe, rakenteiden poikkeaminen sovitusta tai muu kohteen käyttämiseen liittyvä ongelma.
Ongelmatilanteissa on tärkeää selvittää rakennusalan ammattilaisten asiantuntemusta hyödyntäen, mistä on kyse. Lakimiehen asiantuntemuksesta on hyötyä silloin, kun arvioidaan, missä laajuudessa ongelmia tulee selvittää ja mikä merkitys havaituilla vioilla ja puutteilla on myyjän ja ostajan oikeusaseman kannalta. Kaikki kaupan jälkeen havaitut viat tai puutteet eivät välttämättä siis kuulu myyjän vastuulle.
Yleisimmin esiintyvä virhetyyppi on laatuvirhe. Muut virhetyypit ovat vallintavirhe ja oikeudellinen virhe. Laatuvirhe tarkoittaa, että kohde on fyysisiltä ominaisuuksiltaan virheellinen, eli se poikkeaa sovitusta, ei vastaa kohteesta kaupan yhteydessä annettuja tietoja tai siinä on ns. salainen virhe.
Reklamaatio ja reklamaatioon vastaaminen
Ostajan kannalta on tärkeää, että havaituista kohteen vioista ja puutteista reklamoidaan myyjää oikealla tavalla ja kohtuullisessa ajassa. Kiinteistön laatuvirheestä reklamoinnin aikaraja on viisi vuotta hallinnan luovutuksesta. Osakehuoneistojen kohdalla vastaava aika on kaksi vuotta. Reklamaation täytyy olla riittävän yksilöity ja siinä pitää esittää myös vaatimukset. Jos reklamointia ei tehdä asianmukaisesti, ostaja voi menettää oikeuksiaan. Myyjän kannalta tärkeää on vastata reklamaatioon asianmukaisesti. Siksi reklamoinnissa ja siihen vastaamisessa on järkevää käyttää lakimiesapua.
Hinnanalennus, kaupan purku, vahingonkorvaus
Jos kohteessa on virhe, ostaja on oikeutettu saamaan myyjältä hinnanalennusta. Jos virhe on ns. olennainen virhe, ostajalla on oikeus kaupan purkuun. Myös vahingonkorvaus on mahdollinen, jos kohde poikkeaa sovitusta tai jos myyjä on muutoin ns. toiminut tuottamuksellisesti.
Myyjä ja ostaja voivat sopia hinnanalenuksesta, vahingonkorvauksesta ja kaupan purusta vapaamuotoisesti. Saavutettu sovinto tulee kirjata sopimukseen. Jos kauppa puretaan, sopimukseen tarvitaan kaupanvahvistus. Jos sopimukseen ei päästä, asiasta voidaan käydä oikeutta tuomioistuimessa, joista ensimmäinen oikeusaste on käräjäoikeus. Sovinto on mahdollinen vielä tuomioistuimessa.
Yleisesti ottaen sovinto on aina parempi vaihtoehto, kuin täysimittainen oikeudenkäynti, koska soviteltaessa osapuolet voivat itse vaikuttaa lopputulokseen enemmän. Sopiminen on myös nopeampaa ja maksaa vähemmän.